Resolución unilateral de contrato de alquiler de local de negocio

Dos partes establecen un contrato de arrendamiento por el que la parte arrendadora cedía a la arrendataria, por un plazo de 8 años, el uso de un local comercial para montar una clínica veterinaria. En el contrato no se estableció la posibilidad de que ninguna de las partes se pudiese desligar unilateralmente del contrato con anterioridad al vencimiento del plazo estipulado.

Sin embargo si que acordaron establecer un periodo de carencia de tres meses, por el que la arrendataria no habría de abonar cantidad alguna en concepto de renta, y que la parte arrendataria asumía la obligación de adquirir, conservar, reparar o sustituir los contadores de los suministros de que estuviese dotado el inmueble.

Pasados dos meses y medio la parte arrendataria comunicó a la arrendadora la rescisión del contrato alegando que el local no reunía las condiciones mínimas para poder realizar la actividad de Clínica Veterinaria.

Sentencia favorable para la arrendadora

Según establece la AP de Barcelona en su sentencia de 14-12-2020, el local arrendado constituía un local independiente y autónomo desde el punto de vista urbanístico. En segundo lugar, que es cierto que el local arrendado no reunía los requisitos mínimos para poder desarrollar la actividad de clínica veterinaria en el momento de celebración del contrato, ya que el local carecía no ya de contadores propios para los suministros de luz agua y gas, sino que también carecía de las acometidas necesarias para los mismos.

Pero establece también, que la parte arrendataria era plenamente conocedora de esta circunstancia al firmar el contrato, ya que lo aceptó y asumió. Por esto, considera que al desvincularse del contrato la arrendataria lo hace únicamente por una falta de previsión por su parte en relación a las consecuencias asumidas por el contrato firmado.

Con base a lo expuesto, la AP Barcelona establece que debe procederse a considerar que la extinción del contrato se debió a un desistimiento unilateral y sin causa justificada por parte de la arrendataria.

Indemnización por daños y perjuicios para la parte arrendadora

En la Sentencia se considera que la existencia de la cláusula que establece un periodo de carencia dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria, porque la suspensión en el cobro de rentas respondía a un interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato.

Por tanto se establece que en la indemnización por daños y prejuicios habrían que incluir las mensualidades de renta correspondientes a los tres meses de carencia concedidos a la parte arrendataria, y además que esta cantidad debía completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, lo que implica la inclusión de otras ocho mensualidades de renta.