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Autorización para salida de humos de un local comercial

En su comunidad de propietarios se ha vendido un local, y el comprador quiere instalar un bar. Para ello, pregunta al presidente de la comunidad si ésta le autoriza a instalar una salida de humos por el patio interior de la finca.

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Licencia. Según el comprador del local, el Ayuntamiento no le concede la licencia de actividad si el local no dispone de salida de humos. ¿Tiene derecho a instalar una salida de humos por el patio interior de la finca?

¿Qué dicen los estatutos sobre la salida de humos?

Actividad. Lo primero que deben hacer es comprobar si en los estatutos de su comunidad existe alguna previsión al respecto. Puede suceder que los estatutos prohíban las actividades de restauración en los locales de la finca. En ese caso, su comunidad puede oponerse a que se realice la actividad de bar (negándose también, por consiguiente, a que se instale la salida de humos).

Salida de humos. Otra opción es que los estatutos autoricen expresamente al propietario del local para que instale una salida de humos por el patio interior de la finca. En ese caso:

  • Dicha autorización es válida, por lo que el dueño del local puede instalar la salida de humos sin necesidad de un nuevo acuerdo comunitario.
  • Aun así, la instalación deberá realizarse en las condiciones que fijen los estatutos (ubicación del tubo, dimensiones, etc.). Y si el propietario no las cumple, la comunidad podrá exigir que la instalación se adecúe a las condiciones fijadas en los estatutos.

Situación habitual en los estatutos

Es frecuente que los estatutos no contengan ninguna previsión al respecto. En ese caso:

  • Dado que el patio comunitario es un elemento común, es necesaria la autorización de la comunidad para colocar un tubo de salida de humos.
  • Dicha autorización debe concederse por unanimidad de todos los propietarios (o por mayoría de 4/5 partes de propietarios en Cataluña).

Comunidad. Por tanto, convoquen una junta de propietarios en la que se trate esta cuestión, e indiquen al propietario del local que presente en dicha reunión el proyecto detallado de instalación de la salida de humos que tiene previsto (trazado del tubo, condiciones técnicas de la instalación...).

 

salida de humos de un local comercial
salida de humos de un local comercial

Negativa de la comunidad

En ocasiones, ante la negativa de la comunidad a autorizar la salida de humos, el propietario afectado impugna esa decisión alegando que la comunidad actúa con abuso de derecho. Es decir, que se deniega la autorización sólo por perjudicar, pues la instalación no causa perjuicio alguno ni a la comunidad ni al resto de propietarios. Pues bien:

  • Es cierto que en ocasiones los tribunales así lo consideran y, si se demuestra que la salida de humos no causa ningún perjuicio, autorizan su instalación . Consideran, además, que hay que aplicar un criterio flexible cuando se trata de obras necesarias para explotar económicamente el local.
  • No obstante, si se demuestra que la instalación sí causa algún perjuicio, se considera que la comunidad actúa correctamente al denegar la autorización. Así se ha considerado en un caso en el que la salida de humos se colocaba dentro de una chimenea comunitaria en desuso: aunque aparentemente no se causaban perjuicios, se estaba impidiendo a los demás propietarios utilizar dicho elemento común en el futuro.

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