¿Qué pasa cuando lo que aparece en el registro no coincide con la realidad?

Una situación más habitual de lo que crees

Esta situación es frecuente, pues en muchas ocasiones la descripción de la finca que consta en el Registro de la Propiedad contiene errores y difiere de la realidad física. Además, esta circunstancia puede dificultar la venta de la finca (por ejemplo, si el comprador no acepta comprarla hasta que la situación esté regularizada); o también puede ser un obstáculo para que el banco conceda una hipoteca sobre el inmueble. Pues bien, sepa que existe una forma para intentar solucionar estas situaciones de forma sencilla. Vea en qué consiste.

Expediente de rectificación

Finca. La ley establece un procedimiento para rectificar la descripción, la superficie o los linderos de una finca que constan en el Registro de la Propiedad. La ventaja principal de este procedimiento es que permite realizar dicha rectificación sin necesidad de acudir a los tribunales, a través de un notario. Vea los pasos a seguir.

Paso 1: notario. Acuda a un notario del distrito notarial en el que radique la finca para iniciar el procedimiento. El titular registral de la finca debe iniciar el expediente, y debe aportar al notario los siguientes documentos:

• Un plano topográfico en el que se establezca la superficie exacta de la finca y sus linderos.
• Su título de propiedad (por ejemplo, la escritura de compra) y un certificado del Catastro con la descripción e información gráfica de la finca.
• También deberá aportar una relación de nombres y domicilios de las personas colindantes a su finca (pues el notario les deberá notificar que se está tramitando un expediente para rectificar los linderos de la finca).

Paso 2: colindantes. El notario levantará acta con esta documentación y comunicará a los vecinos colindantes que se ha iniciado el expediente, concediéndoles el plazo de un mes para presentar alegaciones. A partir de aquí:

• Sin oposición . Si ningún colindante presenta alegaciones, el notario levantará acta accediendo a sus pretensiones, a la que adjuntará la documentación indicada. El notario remitirá el acta al Registro de la Propiedad para que proceda a inscribir la nueva descripción de la finca.
• Con oposición . No obstante, si alguno de los vecinos se opone (alegando, por ejemplo, que los linderos que usted indica no son correctos), el notario concluirá el expediente, y usted no tendrá más remedio que presentar una demanda judicial para que el juez dictamine quién tiene razón.

Trámite sencillo para rectificar la descripción registral

Consejo. Como puede ver, este expediente es un trámite sencillo para rectificar la descripción registral de una finca. No obstante, puede llegar a complicarse si algún colindante se opone. Por esa razón:

• Es aconsejable que, antes de iniciar un expediente de este tipo, hable con los vecinos colindantes para explicarles que pretende rectificar la descripción de su finca. Si éstos se oponen puede optar por presentar directamente la demanda, evitando los costes de iniciar el expediente de rectificación.
• Además, como la tramitación de este expediente puede demorarse, no espere a que se lo exijan (el banco o un posible comprador de la finca) para hacerlo.

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