¿Qué es el lease back o retroleasing?
El lease-back o retroleasing es una operación inversa de leasing, por la que la empresa propietaria de un bien mayoritariamente inmueble, lo vende a una entidad de leasing y suscribe un contrato de arrendamiento sobre el objeto.
Redactado por Espacio Pymes
Los contratos de « lease-back » o de « retroleasing », son contratos financieros en los que la entidad que busca financiación transmite un bien de su inmovilizado a una entidad financiera, siendo el bien la garantía de que se devolverá la cantidad recibida junto con los intereses, cuya devolución se formaliza mediante el pago de cuotas de arrendamiento por el uso del bien, el cual está afecto a las actividades del cesionario de forma continua.
De este modo el vendedor del bien consigue una fuente de liquidez y a la vez se asegura que podrá recuperar el elemento a través de su arrendamiento financiero.
Aunque la titularidad se transmita a la sociedad de leasing, la empresa vendedora mantiene los derechos de uso sobre el bien.
Actividades complementarias
Con carácter complementario, las entidades que realicen operaciones de arrendamiento financiero podrán realizar también las siguientes actividades:
- a) Actividades de mantenimiento y conservación de los bienes cedidos.
- b) Conceder financiación conectada a una operación de arrendamiento financiero, actual o futura.
- c) Intermediar y gestionar operaciones de arrendamiento financiero.
- d) Actividades de arrendamiento no financiero, que podrán complementar o no con una opción de compra.
- e) Asesorar y elaborar informes
Hay que tener en cuenta que el lease-back tiene un régimen fiscal especial (Ley 10/2014)
Diferencias con la hipoteca inversa
Este es un instrumento que te permite recibir una cantidad mensual por la entidad financiera hasta el fallecimiento. La deuda que se va acumulando se contrapone a la garantía del inmueble, de ese modo el propietario sigue viviendo en él, y a diferencia del lease-back, la propiedad se mantiene.
Una vez el titular del bien fallece, nace la obligación de devolver la deuda y serán los herederos los que decidan si abonar la deuda o bien vender el inmueble y saldar la deuda con la entidad financiera.
Además este producto bancario tiene otras desventajas:
- Normalmente el banco solo concede un crédito sobre el 50% del valor de la vivienda.
- Si la duración de las rentas que se pretende obtener deben perdurar hasta el fallecimiento del titular, la entidad de crédito nos puede obligar a contratar un seguro de vida, suyo o de otra entidad.
- Cómo funciona como un crédito el banco cobra unos intereses muy altos, que casi duplican a los intereses de las hipotecas habituales.
Por estos y otros motivos el Lease-back es más interesante. Permite al interesado obtener tesorería para atender nuevas inversiones en activos.
Régimen fiscal del Lease-back
Además de su uso en operaciones inmobiliarias, también se utiliza en operaciones sobre materiales de importación. Con ellas el futuro usuario es quien, por razón de licencias, ha importado a su propio nombre un bien, y una vez recibido en territorio nacional, lo vende a la entidad de arrendamiento financiero, que se lo cede en leasing.
Hay que tener en cuenta que el lease-back tiene un régimen fiscal especial (Ley 10/2014) y que los objetos de cesión quedarán afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales.
Y, aunque como hemos dicho, el contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su término, en favor del usuario, cuando por cualquier causa el usuario no llegue a adquirir el bien objeto del contrato, el arrendador podrá cederlo a un nuevo usuario.
Te recomendamos ampliar esta información con el Memento Fiscal 2019
