Posibilidad de cobrar comisión por la compraventa de un piso por parte de agente inmobiliario
Un agente inmobiliario recibe el encargo, sin exclusiva, de poner un piso a la venta en Barcelona. La propietaria le dice que el precio que desea y acuerdan que el piso salga a la venta por la suma del precio querido por la propietaria más la comisión del agente.
Redactado por Espacio Pymes
El agente encuentra un interesado en la compra y le lleva a visitar la vivienda hasta dos veces. Es el agente quien pone en contacto a las partes por primera vez. Y así lo reconocen ambos en un documento que el agente le haces hace firmar.
Tras estas dos visitas el agente no vuelve a tener noticias hasta que un par de meses después, se entera por casualidad que ambos han formalizado la compraventa y la han inscrito en el Registro. Reclama la comisión acordad y la vendedora le dice que quien ha vendido el piso ha sido otra agencia a la que ha pagado ya la comisión (mas baja que al de este agente).
Se cuestiona:
1. ¿El agente tiene derecho a cobrar su comisión al haber sido este quien puso en contacto inicial a comprador y vendedor?
2. La comisión no se pactó por escrito ¿es viable una comisión de 6.000 euros para una venta de 133.000?
Para que exista pacto de exclusividad en el contrato de mediación, habrá de establecerse por escrito.
Solución
Como dice la SAP Málaga de 23 de julio de 2010 -EDJ 2010/323358-, el contrato de mediación es, por tanto, anterior a la venta y en él interviene exclusivamente el propietario de la vivienda y el mediador, originándose por ello obligaciones únicamente entre ambos, si bien queda supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendida, por la intervención del mediador, o aprovechándose de las gestiones realizadas por este (Sentencia del TS de 19 octubre de 1993 -EDJ 1993/9253-).
Por su parte la SAP de Madrid de 23 de septiembre de 2002 -EDJ 2002/64711-, manifiesta que para que exista pacto de exclusividad en el contrato de mediación, habrá de establecerse por escrito, no pudiendo alegarse en ningún caso el carácter de exclusividad de forma verbal, ya que no puede determinarse la extensión de los efectos del referido contrato a las partes intervinientes. Pues el concierto del contrato bajo la modalidad de exclusiva, impide la búsqueda de un comprador al vendedor por sus propios medios o a través de otra agencia.
En la intermediación o agencia sin pacto de exclusiva el pago de honorarios por comisión se condiciona o supedita a la celebración del contrato pretendida con la parte propuesta por el agente.
Los encargos sin exclusiva darán derecho al Agente al percibo de sus honorarios únicamente cuando la operación se haya efectuado como consecuencia de su intervención, es decir, con la persona que él haya propuesto al vendedor, pero no si el vendedor o u otra agencia han buscado otra persona distinta.
El problema radica en que sólo los encargos realizados con carácter de exclusividad excluyen la intervención de otros mediadores en la gestión de venta del inmueble. Por tanto, para poder reclamar la comisión habrá que probar ante el juez que fue el agente en cuestión que presentó al comprador primero y no otra agencia diferente, al no existir exclusividad. Si ello es posible entonces si podrá reclamar la comisión por la cuantía que se pactó en el contrato, los 6.000 euros en cuestión, comisión que puede ser válida.