Ruidos que salen de un local de negocios: ¿Qué puede hacer la comunidad?
¿Qué mayorías se necesita para que una comunidad de vecinos demande al responsable de un local de negocios en el que se hace ruido que molesta a uno de los vecinos con su vivienda en el piso superior?
Redactado por Revista El Derecho-Inmobiliario
Planteamiento
En los bajos y sótanos de un edificio hay una actividad de hostelería, desde hace casi veinte años. En la primera planta hay cuatro viviendas, hace poco tiempo se ha vendido una de ellas y los nuevos titulares se quejan de ruidos procedentes de las cocinas del hotel que les hacen imposible conciliar el sueño. Los vecinos reclaman de la comunidad que denuncie los ruidos y tome las medidas oportunas. La comunidad ha intentado mediar con los responsables de negocio, pero parece que los ruidos persisten para estos vecinos, no para el resto.
¿Tiene algún tipo de responsabilidad la comunidad? ¿Qué tipo de mayorías se precisar para acudir a los tribunales?
Respuesta
La comunidad de propietarios forma su voluntad mediante acuerdos de Junta, de manera que en el presente caso el inicio de acciones judiciales debe contar con el previo acuerdo de la junta de propietarios adoptado por mayoría, conforme al art.7.2 LPH, en relación con el art.17.7 LPH.
Dice así el art.7.2 LPH, que “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario”.
Para que la comunidad pueda intervenir es necesario ese acuerdo mayoritario.
La comunidad por tanto tiene la opción de plantear una acción de cesación de actividades molestas, pero no está obligada a ello si no cuenta con el respaldo de un acuerdo mayoritario. En consecuencia, si la comunidad no llega a esa mayoría no procede el ejercicio de la acción de cesación de modo que la comunidad no tiene responsabilidad por ello, ni la LPH establece ningún tipo de sanción.
Ello no quiere decir que los propietarios a título particular no puedan demandar al propietario molesto, individualmente o varios conjuntamente, pero para que la comunidad pueda intervenir es necesario ese acuerdo mayoritario.
En consecuencia la comunidad no tiene responsabilidad en el presente caso. Para demandar al propietario es necesario un previo acuerdo mayoritario adoptado conforme al art.17.7 LPH. Si no lo acuerdo, los propietarios son libres de demandar al propietario molesto (no a la comunidad, pues esta no ha alcanzado el acuerdo exigido, actuando conforme a Derecho).
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