¿Qué es el contrato de arras y por qué es importante en la compra de un local comercial?

El contrato de arras es un acuerdo previo entre el comprador y el vendedor de un inmueble, en el que se fija el precio de la venta y se entrega una cantidad de dinero como señal.

Tipos de contrato de arras

Existen tres tipos de contrato de arras, según el grado de vinculación y las consecuencias que se derivan de su incumplimiento:

• Arras penitenciales. Son las más habituales y permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, perdiendo el comprador la señal entregada o devolviendo el vendedor el doble de la misma .
• Arras confirmatorias. Son una prueba de la existencia del contrato de compraventa y no dan derecho a desistir. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con una indemnización por daños y perjuicios.
• Arras penales. Son una garantía del cumplimiento del contrato y establecen una penalización en caso de incumplimiento, que puede ser la pérdida o devolución de la señal o una cantidad superior. La parte cumplidora puede optar por exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, sin renunciar a la penalización.

Ventajas e inconvenientes del contrato de arras

El contrato de arras tiene varias ventajas para las partes, como por ejemplo:

Asegura el compromiso de la compraventa y evita que una de las partes se eche atrás sin consecuencias.
Permite reservar el local comercial y evitar que el vendedor lo ofrezca a otro comprador.
Facilita la negociación del precio y las condiciones de la compraventa, al fijarlos por escrito.
Da tiempo a las partes para obtener la financiación necesaria o realizar los trámites administrativos pertinentes.

Por otro lado, el contrato de arras también tiene algunos inconvenientes :

-Implica un riesgo de perder la señal o tener que devolverla duplicada, en caso de incumplimiento.
-Requiere el pago de impuestos, como el de transmisiones patrimoniales o el de actos jurídicos documentados, según el tipo de arras y la comunidad autónoma.
-Exige el asesoramiento de un profesional, como un abogado o un gestor, para redactar el contrato y evitar cláusulas abusivas o ilegales.

Modelo de contrato de arras para compra de local comercial

Contrato de arras

En ____________, a __ de __________ de 2024, REUNIDOS:

• De una parte, como parte vendedora, D./Dña. ____________, mayor de edad, con domicilio en ____________ y provisto de D.N.I. nº ____________.
• De otra parte, como parte compradora, D./Dña. ____________, mayor de edad, con domicilio en ____________ y provisto de D.N.I. nº ____________.

Intervienen en su propio nombre y derecho y se reconocen mutua y recíprocamente la capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente contrato y, a tal efecto,

EXPONEN

• Que la parte vendedora es propietaria en pleno dominio, libre de cargas y gravámenes, del local comercial sito en ____________, con una superficie de ____________ metros cuadrados, inscrito en el Registro de la Propiedad de ____________ al tomo ____________, libro ____________, folio ____________, finca ____________, y con referencia catastral ____________.
• Que la parte compradora está interesada en adquirir dicho local comercial y la parte vendedora en transmitirlo, por lo que ambas partes han convenido celebrar el presente contrato de arras, de acuerdo con las siguientes

CLAUSULAS

• Primera.- La parte vendedora se obliga a vender y la parte compradora a comprar el local comercial descrito en el expositivo primero, por el precio de ____________ euros.
• Segunda.- Como prueba de conformidad y garantía del cumplimiento del contrato, la parte compradora entrega en este acto a la parte vendedora la cantidad de ____________ euros en concepto de arras penitenciales, según el artículo 1454 del Código Civil, que se imputarán al precio pactado en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa.
• Tercera.- El resto del precio, es decir, ____________ euros, se abonará mediante ____________ (cheque bancario, transferencia, efectivo, etc.) en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, que tendrá lugar ante el Notario de ____________ que las partes designen, dentro del plazo máximo de ____________ días a contar desde la fecha de este contrato.
• Cuarta.- La parte vendedora entregará a la parte compradora la posesión del local comercial en el mismo acto de la firma de la escritura pública de compraventa, libre de ocupantes, arrendatarios, cargas, gravámenes y deudas de cualquier clase.
• Quinta.- Todos los gastos e impuestos que se deriven de este contrato y de la compraventa definitiva serán de cuenta y cargo de las partes según lo establecido por la ley.
• Sexta.- Si la parte compradora incumpliera su obligación de otorgar la escritura pública de compraventa en el plazo pactado, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Si el incumplimiento fuera imputable a la parte vendedora, deberá devolver a la parte compradora el doble de la cantidad recibida en concepto de arras, sin perjuicio de las demás acciones que le asistan.

Y en prueba de conformidad, las partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

LA PARTE VENDEDORA LA PARTE COMPRADORA