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Cambio de inquilino en el local de negocio

Usted tiene un local alquilado desde hace muchos años, pero ahora su inquilino quiere resolverlo anticipadamente y le propone que firme un contrato nuevo con un inquilino concreto. ¿Por qué lo hace su inquilino? ¿Le interesa a usted aceptar?

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Ubicación del local de negocio

Localización. En muchos negocios la situación del local es determinante para la rentabilidad. Las empresas buscan ubicaciones en ejes comerciales de gran afluencia de público o se concentran por actividades o sectores, ya que estadísticamente se vende más cuando varias tiendas del mismo tipo están juntas. Si, por el tipo de negocio de su inquilino, la ubicación no es tan importante, puede haber recibido una oferta de alguien interesado en ocupar su local. En estos casos se suele ofrecer una indemnización por desalojarlo; de ahí que le proponga resolver el contrato y le imponga un inquilino determinado.

Ejemplos. Las grandes marcas suelen buscar ubicaciones muy concretas y estudiadas (zonas céntricas, centros comerciales donde suele haber mucha demanda y poca disponibilidad...). Por ello, aunque a usted le pueda sorprender la petición que le hace su inquilino actual, es más habitual de lo que parece.

No es un traspaso

Contrato. Su inquilino no va a traspasar su negocio (pues implicaría la subrogación en el contrato de alquiler, entre otros trámites), sino que quiere resolver su contrato (que aún no ha terminado) y al mismo tiempo que usted firme uno nuevo con quien él le indique. Para ver si esta operación le puede interesar, valore lo siguiente:

  • Si el contrato actual se negoció a largo plazo con una renta que ha quedado desfasada, ahora se le brinda la oportunidad de negociar una nueva a precio de mercado.
  • Además, el hecho de que el nuevo inquilino pague una indemnización al antiguo le da indicios de solvencia; no obstante, estudie su situación antes de aceptar el trato.

Usted decide. Lógicamente usted se puede negar a efectuar la operación, así que no se precipite y compruebe si le interesa firmar con el nuevo inquilino propuesto (para más información, “Precauciones ante el impago de renta”, Apuntes & Consejos Inmobiliaria, año 20, número 16, página 1, 03.11.2022).

Hay que firmar dos contratos

Operaciones. Por un lado, firmará con el inquilino entrante un nuevo contrato con las condiciones actuales de mercado. Por otro, firmará un acuerdo de resolución anticipada de contrato con su antiguo inquilino.

Condición suspensiva. Incluya una condición en cada contrato que estipule que, si su actual arrendatario no recibe la indemnización por parte del nuevo arrendatario en el plazo estipulado, quedarán sin efecto ambos contratos y el antiguo arrendamiento continuará en las mismas condiciones. Así usted no perderá nada, pues en el peor de los casos se quedaría como hasta ahora. Asimismo, deje claros los siguientes puntos:

  • La fecha y el lugar en que se entregarán las llaves (la posesión). Para mayor seguridad, acudan todos a la entrega (usted, el inquilino saliente y el entrante).
  • Dejen constancia tanto por su parte como por la del inquilino entrante de su conformidad con el estado del local a su entrega. Si hay desperfectos y pactan que el nuevo inquilino los reparará, retenga la fianza hasta que éste acredite la reparación a conformidad de usted.
local de negocio
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