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Todas las preguntas y respuestas sobre el alquiler de un local de negocios.

Te ofrecemos un artículo con las preguntas más frecuentes que surgen a la hora de alquilar un local de negocios. Preguntas sobre el IVA, el IBI, la fianza, exenciones, plazas de garajes, etc...

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¿El alquiler de un local lleva IVA?

Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21%.

¿Lleva IVA la fianza entregada por el arrendatario de un local?

La prestación de una fianza como garantía en la formalización de un contrato de arrendamiento no está sujeta al IVA por tener carácter indemnizatorio (su objeto es compensar los daños y perjuicios que el arrendatario pudiera haber causado al arrendador en relación con el inmueble arrendado), no procediendo por lo tanto la repercusión del impuesto (art. 78. Tres.1º LIVA).

¿Lleva IVA la indemnización pagada por el inquilino por la rescisión del contrato?

No. Las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del impuesto (art. 78. Tres.1º LIVA)

¿Lleva IVA la indemnización recibida por el inquilino por obras realizadas en el local?

No. Las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del impuesto (art. 78. Tres.1º LIVA)

¿Lleva IVA la indemnización que paga el propietario del local al inquilino por la rescisión del contrato?

Sí, dado que se considera la contraprestación de un servicio prestado por el inquilino consistente en un “no hacer” (dejar de utilizar el local).

¿Debe repercutirse IVA si se cede el uso del local de forma gratuita (por ejemplo, un padre a un hijo)?

Si el propietario está dado de alta en el censo de empresarios se trata de un autoconsumo y deberá declarar como IVA devengado, el resultado de aplicar el tipo de gravamen del 21 por 100 al coste de prestación del servicio, incluido en su caso, la amortización del bien cedido.

Al no pactarse precio, el devengo del IVA se produce el 31 de diciembre de cada año, por lo que deberá declarar la correspondiente cuota en la autoliquidación del último período del año.

Si el propietario no está dado de alta en el censo de empresarios, el alquiler gratuito del inmueble no le convierte en empresario a efectos de IVA, por lo que la cesión no estará sujeta al IVA.

¿Un traspaso en el alquiler de un local lleva IVA?

Sí. La mera cesión de los derechos arrendaticios sobre el local sin ir acompañada de la necesaria estructura de factores de producción para desarrollar la actividad (personal, mobiliario, herramientas…) está sujeta al IVA tributando al 21%.

Un empresario traspasa la totalidad del negocio excepto el local, que lo arrienda al adquirente ¿la venta del negocio lleva IVA?

No queda sujeta al IVA en el caso de que los bienes transmitidos se acompañen de la necesaria estructura organizativa de factores de producción para desarrollar la actividad empresarial por sus propios medios.

En otro caso estará sujeta.

¿El alquiler de una vivienda por una empresa para uno de sus empleados lleva IVA?

El arrendamiento de la vivienda está exento de IVA. Está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) competencia de las Comunidades autónomas.

Para ello, en el contrato de arrendamiento debe figurar, de manera concreta y específica, la persona/s usuaria/s última del inmueble.

¿El alquiler de una plaza de garaje lleva IVA?

Si se alquila conjuntamente con la vivienda se trata de una operación sujeta y exenta. En otro caso el arrendador deberá repercutir un IVA del 21%.

alquiler de un local
Preguntas sobre el alquiler de un local de negocios

Finalizado un contrato de alquiler de un local, el propietario lo pone en venta. La venta se produce después de presentar el modelo censal (036) de baja. ¿La transmisión está sujeta al IVA o a ITP?

Si aún no se ha producido la liquidación de la totalidad del patrimonio empresarial, el propietario mantiene la condición de empresario a efectos del IVA y la transmisión del local estará sujeta a este impuesto, aunque haya presentado la declaración de baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores. La sujeción al IVA conllevará la posible renuncia a la exención cuando el adquirente lleve a cabo una actividad que le permita deducir, tributando la transmisión por IVA en lugar de por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

¿El alquiler de una vivienda que es utilizada como despacho de abogados lleva IVA?

Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% ya que el inmueble no se utiliza como vivienda.

¿El alquiler de un piso que es utilizado por un médico como vivienda, destinando varias habitaciones a su consulta particular, lleva IVA?

Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% ya que el inmueble no se utiliza exclusivamente como vivienda.

¿El alquiler de un solar lleva IVA?

Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21%.

Un particular compra un local de segunda mano para alquilar, ¿puede el vendedor renunciar a la exención y que la compra del local tribute por IVAen lugar del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?

Sí, dado que el alquiler del local convierte al particular en empresario a efectos de IVA y se trata de una actividad por la que repercute IVA y por tanto generadora del derecho a la deducción.

Hay que tener en cuenta que en la transmisión de un inmueble con renuncia a la exención del IVA es el comprador el obligado a declarar el IVA devengado en la compraventa por "inversión del sujeto pasivo" en las casillas 12 y 13 del modelo 303. Declarará asimismo el IVA deducible.

¿Cuál es la base imponible de un alquiler de un local?

La base imponible será la contraprestación, incluyendo cualquier crédito a favor del arrendador, como los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los gastos de calefacción, agua, luz, obras y otros conceptos que se repercutan por el arrendador al arrendatario.

El IBI repercutido al inquilino ¿forma parte de la base imponible?

Sí, ya que se trata de un crédito a favor del arrendador y, por tanto, forma parte de la contraprestación del alquiler.

¿Cuál es el tipo aplicable al alquiler o en las obras de un local?

El tipo aplicable es del 21%.

¿Qué IVA soportado puede deducir el arrendador de un local?

Los gastos por suministros de gas, luz, agua, reparaciones, gastos de asesoramiento, gestoría o publicidad, entre otros, así como las cuotas de IVA soportadas por la adquisición del inmueble arrendado y, en su caso, del mobiliario alquilado junto al mismo.

Tengo un local y una vivienda alquilados ¿qué porcentaje de IVA me puedo deducir?

Dado que los arrendamientos de inmuebles que realiza están sujetos a IVA, pero unos exentos del impuesto y otros no, en principio sólo puede deducir las cuotas soportadas en una proporción determinada (prorrata). El importe a deducir se puede calcular aplicando la prorrata general o la prorrata especial.

  • Prorrata general : se deduce un porcentaje del total de IVA soportado, el porcentaje que representan los alquileres por los que repercute IVA respecto al total.
  • Prorrata especial : se deduce únicamente el IVA soportado en facturas correspondientes a gastos o compras de bienes de inversión utilizados en alquileres con IVA y un porcentaje de los gastos comunes (la prorrata general).

Si el arrendador es una comunidad de bienes ¿pueden deducirse facturas a nombre de un comunero?

Cuando el arrendador sea una comunidad de bienes, en la factura deben constar los datos identificativos de la misma, no dando derecho a deducción si consta sólo alguno de los comuneros.

Si el inmueble arrendado pertenece proindiviso a un matrimonio en régimen de gananciales, habiéndose dado de alta en el censo de empresarios como arrendador sólo uno de los cónyuges, la factura se emitirá a nombre de este último.

¿Pueden deducirse facturas de los gastos correspondientes a periodos de tiempo en que un local se encuentre vacío?

Sí, siempre que se encuentre en espera de un nuevo contrato de alquiler.

Un propietario de local que va a alquilarlo, ¿debe darse de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores?

Sí. Debe comunicar el inicio de la actividad de arrendamiento, presentando la declaración censal (modelo 036 o 037) marcando la casilla 111 (casilla 127 si ya estuviera de alta en otra actividad) y, a efectos deIVA, consignando los datos que correspondan en las casillas del apartado 4.A) de la página 4, y en la página 5.

Un arrendador de local ¿debe presentar el modelo 390?

No. Deberá marcar "SI" en las casillas correspondientes del formulario del modelo 303:

¿Está exonerado de la Declaración-resumen anual delIVA, modelo 390?

Asimismo, deberá cumplimentar el apartado específico “Exclusivamente a cumplimentar en el último período de liquidación por aquellos sujetos pasivos que queden exonerados de la Declaración-resumen anual del IVA”.

Si el arrendador de un local cesa en su actividad antes de octubre, ¿debe presentar el modelo 390 de ese año?

Sí. La exoneración de presentar la declaración-resumen anual delIVAno procederá en el caso de que no exista obligación de presentar el modelo 303 del último periodo de liquidación del ejercicio por haber declarado la baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores antes del inicio del mismo.

El propietario de un único local que no ha logrado alquilar este trimestre, ¿debe presentar el modelo 303?

Sí, en caso de que durante el trimestre no tenga tampoco cuotas soportadas deducibles, deberá marcar la casilla “Sin actividad”.

Como consecuencia del fallecimiento de su padre, dos hermanos heredan el local que aquel tenía alquilado, ¿quién debe presentar el modelo 303?

Antes de adjudicarse la herencia, serán los herederos o la herencia yacente a través de su representante quienes deberán declarar y liquidar el impuesto y expedir las facturas que fueran necesarias.

Con posterioridad a adjudicarse la herencia, será la comunidad de bienes la que deba cumplir con las obligaciones del impuesto siempre que la asunción del riesgo y ventura de la explotación del inmueble sea conjunta. Si el inmueble se alquila de manera independiente y separada por uno de los copropietarios será éste quien adquiere la condición de empresario a efectos delIVA.

Quiero saber la subida del IPC de este año para calcular la subida del alquiler.

Para conocer el IPC debe acceder a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE), que además cuenta con apartado específico y una interesante utilidad para calcular la renta actualizada.

Cálculo renta actualizada

¿Cómo puedo recuperar el IVA de un alquiler de un local impagado?

El propietario podrá considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible, con los requisitos del artículo 80.Cuatro de la Ley 37/1992 (en el caso de un alquiler: haber transcurrido 6 meses o 1 año desde el devengo, instar el cobro al inquilino mediante reclamación judicial o requerimiento notarial, emitir una factura rectificativa en el plazo de los tres meses siguientes y presentar dentro del plazo del mes siguiente el modelo 952 para comunicar a la AEAT la minoración de la base imponible).

Enlace modelo 952

Cumplidos estos requisitos recuperarán el IVA repercutido no cobrado del inquilino incluyendo una base imponible y cuota devengada negativas en las casillas 14 y 15 del modelo 303.

Para calcular el plazo de emisión de la factura rectificativa y el modelo 303 en que realizar el ajuste puede consultarse la calculadora de plazos de modificación de base imponible y otras rectificaciones:

Acceder

Información detallada sobre requisitos para recuperar el IVA de créditos incobrables en:

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Fuente de información: AEAT

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