Adquisición de local de negocio con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

Desde el próximo lunes 17 de junio, la figura del notario adquiere mayor importancia, ya que deberán cerciorarse, en los diez días anteriores a la autorización y firma de las escrituras, de que las entidades financieras han entregado a los ciudadanos toda la información que establece la Ley y además deberán proporcionarles un asesoramiento imparcial y gratuito.

Para ello el consejo General del Notariado ha elaborado una guía que puede serte de gran utilidad.

¿Qué debes saber antes de comprar un local de negocio?

Desde ahora, el notario está obligado a informarle sobre los pasos que debe dar para adquirir un inmueble con las máximas garantías y le resolverá muchas de sus dudas; especialmente si tiene que pedir un préstamo para financiar la compra. Por lo tanto no compre ni firme nada, si no tiene claras las siguientes cuestiones:

Quién va a ser la persona que va a firmar por la parte vendedora . Si es un local nuevo, firmará el administrador o el apoderado de la sociedad que promueve las viviendas; si es un local de segunda mano deberán hacerlo todos los propietarios. Si el inmueble es un bien ganancial, tienen que firmar los dos miembros de la pareja.

Si el inmueble tiene alguna carga pendiente. Por ejemplo, una hipoteca, una orden de embargo o si el propietario no está al corriente de pago de alguna tasa o impuesto.

Cuotas. Si el propietario está al día en el pago de todas las cuotas (de comunidad, de agua, de luz…) y si hay derramas futuras que pagar aprobadas por la comunidad de vecinos.

Gastos. Cómo se repartirá el pago de los gastos de la compraventa (trámites, notario, registro, gestores…)

¿Puedo hacer un contrato privado o mejor escritura pública?

No es obligatorio realizar una escritura pública en aquellos casos en los que puede cerrar la compra pagando al contado y sin que sea necesaria financiación. En este caso podrá realizar un contrato privado de compraventa. Sin embargo, sí que es muy aconsejable realizar una escritura pública porque le garantizará que su acuerdo es legal y seguro al cien por cien.

Son muchas las ventajas de acudir al notario. Las más destacadas son aquellas en las que este podrá:

• Comprobar la identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y del vendedor.
• Comprobar el título del vendedor y dejar constancia de la venta en ese mismo título.
• Si es o no la vivienda habitual del vendedor, ya que en caso de serlo deben firmar los dos cónyuges o, en ocasiones, los miembros de la pareja de hecho.
• Comprobar el pago de las cuotas de comunidad.
• Saber si la vivienda tiene la cédula de habitabilidad, exigida por algunas comunidades autónomas.
• Establecer los medios de pago : en la escritura se deja constancia de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda, los números de cuenta de dónde ha salido el dinero y dónde se ha ingresado en caso de transferencia bancaria.
• Además debe exigir al vendedor que manifieste en la escritura si la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o no.
• Informar al vendedor, de los riesgos que corre en el supuesto de precio aplazado y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos.
• Informar a los contratantes, de sus obligaciones legales y de los deberes fiscales derivados de la compraventa.
• Debe indicar el estado de las cargas que pesan sobre la vivienda para informar al comprador si hubiera hipotecas, embargos o cualquier otro gravamen.
• Exigir el certificado de eficiencia energética al vendedor.
• Exigir el justificante del pago del IBI y el número de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor.
• Advertir de los vicios ocultos que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista.
• Identificar al Titular Real en el caso de que intervenga una sociedad mercantil, en cumplimiento de la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales.
• Explicar el reparto de los gastos de la operación entre las partes.

Antes de firmar un préstamo hipotecario ¿Qué debo tener en cuenta?

El interés. Es el precio que se paga por el préstamo. Puede ser fijo o variable. En el segundo caso, la mayoría de las hipotecas suelen tener un interés referenciado al Euribor más un diferencial que se suma al interés. Cuanto más alto, más caro será el préstamo.

Plazo de devolución. Es el tiempo que le da el banco para devolver el dinero que le ha prestado. La mayor parte de los bancos ofrecen un plazo máximo de 30 años.

Financiación. Las entidades financieras tienen limitaciones para conceder préstamos que superen un determinado porcentaje del valor de tasación.

Comisión. Puede encontrarse con varias. La Ley de crédito inmobiliario ha regulado la mayoría de ellas. Son éstas:

• Comisión de apertura. Será la única que podrá cobrarle la entidad financiera cuando contrate un préstamo hipotecario. Ya no le cobrarán con una comisión de estudio como ocurría antes.
• Comisión por amortización anticipada. Es el cargo que le puede cobrar su banco si usted quiere devolver todo o parte de su préstamo antes del tiempo acordado.
• Comisión de novación. Si durante el resto del préstamo se produce un cambio en su préstamo hipotecario, y se va a aplicar un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la comisión por reembolso anticipado no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0, 15 % del capital anticipado durante los tres primeros años de vigencia del préstamo; pasado este plazo no podrá exigir comisión alguna.

Cláusulas y Garantías adicionales

Cláusula Suelo. Con las cláusulas se establecen las condiciones que pueden alterar o limitar el funcionamiento de su hipoteca. Con la nueva Ley de crédito inmobiliario desaparecen las cláusulas suelo, ya que se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable.

Interés negativo. También se establece que el interés no podrá ser negativo (la entidad financiera no le puede pagar dinero a usted por el préstamo).

Ejecución por impago. En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado, la normativa permite realizar la ejecución por impago cuando se deban 12 meses o el 3% del capital concedido, en la primera mitad de duración del préstamo, o 15 mensualidades o el 7% del crédito, en la segunda mitad de duración del préstamo. Garantías adicionales. En algunos casos, habrá hipotecas que obliguen a aportar avalistas o a hipotecar otro bien inmueble.

Gastos en la operación de compraventa.

Gastos del comprador

• Minuta notarial.
• Minuta registral.
• Minuta de la gestoría. Factura de los gestores si les encarga realizar en su nombre trámites como la liquidación de los impuestos.
• Si la vivienda que va a adquirir es nueva, deberá pagar:

-El IVA, que asciende al 10% del importe de compra.

-El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía según la comunidad autónoma entre el 0, 5 y el 1, 5%.

Si el local es usado, deberá hacer frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que oscila entre el 5% y el 10% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma.

• Tasación de la vivienda . Será realizada por una sociedad de tasación o profesional que usted puede elegir.

Gastos de la entidad financiera

• Minuta notaría
• Minuta registral
• Minuta de la gestoría
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Te recomendamos descargarte la guía desde este enlace.