¿En qué consiste el precontrato o promesa de compraventa?

El precontrato o promesa de compraventa es un acuerdo que tiene como finalidad vincular a las partes respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, con plena conformidad en la cosa y en el precio, perfeccionándolo en un momento posterior, de modo que los contratantes puedan reclamarse recíprocamente que la firma tenga lugar si ello resultara jurídicamente posible.

Si la cosa y el precio no se determinan, no estaríamos ante un precontrato, sino ante simples tratos previos, sin eficacia obligacional.

Dependiendo de la parte que asuma obligaciones, el precontrato puede ser:

• Cuando ambas partes asumen obligaciones: una se obliga a vender y la otra a comprar una cosa determinada.
• En el caso de que sólo una de las partes se obligue a vender un determinado bien o a comprarlo. Así, desde la perspectiva:

- De la parte que asume las obligaciones, se trata de una promesa unilateral de venta o de compra.

- Y desde la perspectiva de la otra parte, se trata de una opción a comprar o a vender.

En este sentido, la opción de compra constituye un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor, de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho.

¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento de las obligaciones derivadas de un precontrato compraventa?

El incumplimiento del contrato de compraventa por cualquiera de las partes faculta a la parte perjudicada a exigir a la otra la resolución del contrato o su cumplimiento, con indemnización en ambos casos por los daños y perjuicios sufridos

Se produce el incumplimiento de las obligaciones cuando:

• No se realice la entrega o recepción de las mercancías o se produzca con retraso.
• Se entregue una cosa distinta a la estipulada o bienes de calidad o tipo distintos a lo pactado.
• Existan defectos de cantidad, es decir, se entregue una cantidad distinta a la comprada, ya sea mayor o menor.
• La mercancía tenga defectos de calidad. En este caso, la entrega de mercancías defectuosas supone un incumplimiento de la obligación de saneamiento. Estos defectos pueden ser:

-Externos. Son los constatables a simple vista. El comprador debe efectuar la reclamación inmediatamente, en el mismo momento de la recepción, o bien en el plazo de los 4 días siguientes a la recepción si se trata de mercancías embaladas.

-Ocultos. El comprador dispone de un plazo de 30 días desde la entrega para reclamar.

• Se prive total o parcialmente de las mercancías por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra. Esta privación constituye un incumplimiento del deber de saneamiento por evicción que incumbe al vendedor. En estos supuestos, el comprador puede exigir:

-La restitución del precio de la cosa al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.

-Los frutos o rendimientos cuando el comprador haya sido obligado a entregarlos a quien le desposeyó de los bienes.

-Las costas del pleito que haya motivado la evicción, así como, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.

-Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

-Los daños e intereses y los gastos voluntarios realizados en los bienes.

• No se realice o se demore el pago del precio. En este caso, además, el vendedor tiene derecho a percibir el interés de demora pactado o, en su defecto, el interés legal del dinero.