Detalle de la pregunta
En los estatutos se establece que «los gastos de utilización, conservación y reparación ordinaria del zaguán, escalera y ascensor, son de cuenta exclusiva de los dueños de las viviendas de las plantas altas, sin contribución del local en sótano y de planta baja».
En esta situación, ¿tienen los bajos la obligación de participar en dicha obra? En caso afirmativo, ¿en qué medida tienen que participar, de toda la obra o solo de lo estrictamente necesario para la eliminación de barreras arquitectónicas?
Respuesta
Según se indica en su consulta, en los estatutos se establece literalmente que «los gastos de utilización, conservación y reparación ordinaria del zaguán, escalera y ascensor, serán de cuenta exclusiva de los dueños de las viviendas de las plantas altas, sin contribución del local en sótano y de planta baja».
A nuestro juicio se trata de una muy habitual cláusula de exoneración genérica basada en la ausencia de uso por parte de sótanos y plantas bajas.
La sentencia del TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755- intenta clarificar las dudas que se plantean cuando la comunidad de propietarios, existiendo cláusulas de exoneración estatutarias, desea realizar obras de modificación en el ascensor y en su entorno (las escaleras) para llevarlo a cota cero, eliminado con ello las barreras arquitectónicas existentes.
Tratándose de “exenciones genéricas” de gastos que afectan a los locales y garajes contenidas en las cláusulas estatutarias (por ejemplo, de limpieza, mantenimiento y reparación), con apoyo en el no uso del servicio, deben comprender tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la comunidad. (Sentencia TS 10-2-14 -EDJ 2014/7099-).
Pues bien, el interés de la doctrina sentada ahora por la citada sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755- radica precisamente en manifestar que en la exoneración también quedan incluidas las obras de accesibilidad, supresión de barreras arquitectónicas, o bajada a cota cero del ascensor para suprimir barreras arquitectónicas. Así los propietarios de locales en planta baja del inmueble y garajes exentos de los gastos antes vistos del ascensor (elemento ya existe en el inmueble), “no tiene participación ni obligación de pagar gasto alguno” por las obras a realizar en la escalera ni en el ascensor aunque la finalidad de la intervención sea la eliminación de barreras.
Por tanto, al estar exentos, los bajos, locales en planta sótano y los propietarios de plantas bajas no tendrán que participar en la obra consistente en una obra de eliminación de barreras arquitectónicas consistente en la bajada del ascensor a cota 0, con sustitución del ascensor y consiguiente reforma del zaguán.