Nueva sentencia sobre derechos de adquisición preferente en casos de venta conjunta

La resolución estima el recurso contra una decisión previa que había reconocido el derecho de retracto de las viviendas arrendadas por los demandantes, desestimando así su pretensión.

¿Cuándo se excluyen los derechos de adquisición preferente?

La sentencia destaca que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 introdujo un cambio significativo en la configuración de los derechos de adquisición preferente, reduciendo considerablemente los supuestos en los que estos proceden. En particular, el artículo 25.7 de la LAU establece una norma más restrictiva en comparación con su predecesor, el artículo 47 de la LAU de 1964. Para que se aplique esta norma, deben concurrir los supuestos de "venta conjunta" previstos en ella, es decir:

1. Que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio.
2. Que se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque pertenezcan a distintos propietarios.

Estos son los únicos casos en los que se excluyen los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

En este caso, la compraventa en cuestión, aunque posiblemente no incluía todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados por los demandantes (ya que, aparentemente, no todos pertenecían a la vendedora), sí abarcaba, según el punto 2 visto anteriormente, todas las unidades que la Empresa Municipal de Viviendas poseía en cada edificio al momento de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa . En lo que respecta al caso, incluía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese edificio específico.

Además, el hecho de que la venta se realizara junto con otras pertenecientes a otros edificios no impide la aplicabilidad del artículo 27.5 de la LAU. Uno de los supuestos de hecho para la aplicación de este artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados.

Múltiples promociones inmobiliarias o edificios

La sentencia aclara que la inclusión de la venta en una operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es irrelevante a estos efectos, ya que la Ley no lo impide. En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por parte del arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto, una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador), que aquel sobre el que recae el arrendamiento . La ley solo permite al retrayente readquirir el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que sucede en este caso.

Esta sentencia del Tribunal Supremo establece un criterio claro y restrictivo sobre los derechos de adquisición preferente en casos de venta conjunta, proporcionando una mayor seguridad jurídica en el ámbito de los arrendamientos urbanos .