Local comercial: la no utilización de un elemento común no exime el pago de gastos

Privación del derecho de voto al local comercial

Causas. La ley prevé una única causa para privar a un propietario de un local comercial del derecho de voto en las juntas: no encontrarse al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de iniciarse la junta (y que no las hubiesen impugnado judicialmente ni consignado). Así, a excepción de este único caso, no es posible privar a un propietario de su derecho de voto, aunque el asunto tratado no le incumba ni le afecte.

Controvertido. Incluso cuando el propietario lo es de más de un piso o local comercial y solamente tiene deudas en uno de ellos, surge la duda de hasta qué punto se le puede privar de este derecho. Y en este ámbito los tribunales han resuelto de forma distinta:

• Unos consideran que el propietario sigue teniendo voto, si bien se deberá restar del cómputo el coeficiente de participación de la propiedad en la que hay deudas.
• Otros consideran que, al ser un propietario moroso por alguna deuda comunitaria, se le debe privar de la posibilidad de votar.

Cuando el asunto no afecta

Casos. Por todo lo anterior, no cabe duda de que, en todo caso, únicamente se puede privar de voto al propietario moroso. No obstante, llegan a los tribunales casos de comunidades que insisten en intentar esta privación, básicamente en los siguientes supuestos:

• Cuando los locales no vayan a hacer uso de los servicios u obras sometidas a votación.
• Cuando estén exentos de los gastos que se pretenden aprobar.

Sentencias. Así, los tribunales los resuelven con argumentos como que los titulares de los locales tienen derecho a votar en relación con una obra que supone una alteración sustancial de una parte del inmueble (la instalación de un ascensor, por ejemplo), aunque prácticamente no la utilicen nunca. Además, hay que tener en cuenta que la no utilización de un elemento común no exime del pago de los gastos que genera, por lo que, con mayor motivo, deberán tener derecho a votar si deben abonar gastos.

Posible solución

Exoneración. Una fórmula posible para resolver este conflicto cuando el voto en contra de los locales haga imposible alcanzar un acuerdo, como es su caso, puede ser que la junta acuerde la exoneración del gasto a cambio de que los locales voten a favor del acuerdo . En este caso, los tribunales apuntan que el acuerdo de exoneración se podrá adoptar por el mismo cuórum que se necesita para el acuerdo principal (por ejemplo, en el supuesto de la instalación de un ascensor, la mayoría de los propietarios y cuotas).

No obligados. Más difícil será resolver el asunto cuando los propietarios no están obligados al pago de la obra o de la instalación, por ejemplo, ya sea porque se les exoneró en el propio título constitutivo o por un acuerdo de junta posterior. Aunque no tengan interés en el asunto ni obligación de pago, tendrán el mismo derecho a votar el acuerdo que el resto de los propietarios (si bien lo lógico es que se abstengan de votar en un asunto que es ajeno a sus intereses). Aun así, la comunidad debe tener claro lo siguiente:

• Deberán ser debidamente convocados a la junta, con voz y voto.
• De lo contrario, podrían impugnar los acuerdos alcanzados por haber sido privados indebidamente de su derecho de voto.

Si necesita obtener semanalmente información como esta, le recomendamos probar Apuntes & Consejos , el mejor asesoramiento fiscal, laboral, inmobiliario, financiero y jurídico en general.