Desventajas de comprar una casa por una sociedad

Cómo ya vimos en este artículo comprar una casa por una sociedad puede tener ventajas, sin embargo en esta ocasión desde Espacio Pymes queremos centrarnos en los inconvenientes que se deben contemplar. Entre ellos destacamos los siguientes:

Costes iniciales y de mantenimiento de una sociedad creada para la ocasión

La creación y el mantenimiento de una sociedad implican costes adicionales, como los gastos de constitución, asesoría legal y contable, así como los costes anuales de cumplimiento de obligaciones fiscales y mercantiles. Para constituir una S.L., se requiere un capital social mínimo de 3.000 euros. Los gastos también deben incluir los honorarios notariales por la escritura pública de constitución, y los gastos de inscripción en el Registro Mercantil y de asesoría. Además de los costes de cumplir con las obligaciones fiscales y contables, lo que implica la presentación de cuentas anuales, declaraciones trimestrales de IVA y retenciones, y la declaración anual del Impuesto de Sociedades .

En el caso de que la sociedad tenga empleados, incluidos los socios que trabajan en la empresa, deberá asumir los costes de las cotizaciones a la Seguridad Social .

Impuesto sobre Sociedades e IVA

Aunque las sociedades pueden beneficiarse de ciertas deducciones fiscales, también están sujetas al Impuesto de Sociedades, que como veremos más adelante, puede ser más elevado que el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

En lo que se refiere al IVA a la hora de comprar una casa por una sociedad, si la vivienda es nueva, la transacción estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. En el caso de ser de segunda mano tributan en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Impuesto sobre el Patrimonio

Aunque la vivienda esté registrada a nombre de la sociedad, los accionistas pueden estar sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio en función de su participación en la sociedad y del valor de la vivienda.

Financiación y protección al comprador

Los bancos pueden ser más cautelosos al otorgar hipotecas a sociedades, y las condiciones pueden ser menos favorables que las ofrecidas a particulares. Además, la compra de una vivienda por parte de una sociedad, puede no estar cubierta por las leyes que protegen al consumidor cuando las transacciones se dan entre particulares.

Impuestos a tener en cuenta al comprar una vivienda

IRPF vs Impuesto sobre Sociedades. Como hemos visto antes, si la venta se realizara por una persona física, normalmente se tributará como rentas del ahorro, con una tasa del 19% para ganancias de hasta 6.000 euros, del 21% para ganancias entre 6.000 y 50.000 euros y del 23% para ganancias superiores a 50.000 euros.

Pero cuando la venta se realiza por una empresa, las ganancias tributan en el Impuesto sobre Sociedades con una tasa general del 25%.

Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto es pagado por el vendedor y se calcula sobre el valor catastral de la propiedad y el tiempo que la vivienda ha sido propiedad de la empresa.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/AJD). Si la empresa vende una propiedad de la que ha sido propietaria durante menos de dos años, se le aplicará una tasa que puede estar entre el 6% o el 11% del valor de la propiedad, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la casa.