Aunque el contrato incluye una cláusula que exonera al local de negocios del pago de absolutamente todos los gastos comunes, el Tribunal Supremo respecto a la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, admite las cláusulas de exoneración, al mencionar que los desembolsos de los comuneros se efectuarán con arreglo a la cuota de participación fijada por el título o «a lo especialmente establecido»; cuya última pauta responde a la lógica de no satisfacer nada por servicios en los que los titulares de algunos locales carecen de la posibilidad de su disfrute.

En esa misma dirección, es doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios (TS 10-2-14 –EDJ 2014/7099-).

Ahora bien, dicha cláusula no comprende los gastos de conservación de los elementos comunes. Como dice la sentencia AP Santa Cruz de Tenerife 14-6-04 -EDJ 2004/81480- eximirlo de la conservación de elementos comunes del edificio de los que tiene en copropiedad la parte que le atribuye su coeficiente de participación, pues ello supondría un contrasentido e iría en contra de la misma esencia de la comunidad por pisos o propiedad horizontal, vulnerándose así normas de «ius cogens». Sería no ya abusivo, sino ilícito, por tanto, excluir de la contribución a los gastos ordinarios o extraordinarios de conservación del edificio a un local, el cual forma parte inseparable de aquél.

 Así pues la cláusula exonera al local de los gastos interiores del portal que no puede hacer uso, luz escalera, limpieza, ascensor, telefonillo, etc., pero no exime de contribuir a los gastos de la conservación del edificio o los derivados de la existencia de responsabilidad civil, tal es el caso de los gastos de fachadas, cubiertas, alcantarillado, seguro, a los que deberá obligatoriamente contribuir el local.