Local comercial y gastos de conservación: todos los propietarios deben contribuir a ellos

La parte demandante interpuso una demanda contra la comunidad de Propietarios del Edificio solicitando la nulidad parcial de un acuerdo de reparto del presupuesto de gastos ordinarios para el ejercicio 2020, así como la devolución de cantidades que consideraba pagadas en exceso por gastos de local comercial.

Gastos de garaje y honorarios de la administradora

La demanda se fundamenta en la impugnación de un acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de la comunidad, celebrada el 5 de febrero de 2020, que aprobó un presupuesto que incluía gastos que la actora consideraba excesivos para el local comercial que posee. En concreto, se cuestiona la imputación de gastos de garaje y honorarios de la secretaria-administradora, que la actora argumenta que no deberían ser asumidos por su local, dado que los estatutos de la comunidad exoneran a los locales comerciales de ciertos gastos.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, absolviendo a la parte demandada de las pretensiones de la actora y sin imponer costas a la parte actora. Ante esta decisión, la propietaria del local interpuso un recurso de apelación, que fue admitido y se celebró la audiencia correspondiente.

Plazos para impugnar acuerdos

En el análisis del recurso, se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, siempre que no contradigan lo que se expone a continuación. Se recuerda que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, los acuerdos que infrinjan preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) o de los estatutos de la comunidad son meramente anulables, mientras que los que infrinjan leyes imperativas son nulos. El plazo para impugnar acuerdos meramente anulables es de tres meses si se vulneran normas estatutarias y de un año si afecta a la LPH (artículo 18.3 LPH).

Se establece que el suelo y subsuelo de un edificio son elementos comunes, y todos los propietarios deben contribuir a los gastos de conservación, salvo que exista una cláusula de exoneración. En este caso, se argumenta que el local comercial de la actora tiene acceso a servicios comunes, como el sistema de agua contra incendios, lo que justifica la imputación de ciertos gastos.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación, confirmando la sentencia de primera instancia. Se concluyó que los gastos aprobados en la Junta General del 5 de marzo de 2020, que no fueron impugnados por la actora, eran válidos y que la actora, como propietaria del local, debía contribuir a los gastos generales de la comunidad. Se argumentó que los gastos de seguridad, como extintores y videovigilancia, beneficiaban a todo el edificio, no solo a los usuarios del garaje.

Interpretación de la cláusula de exoneración

La Audiencia también destacó que la cláusula de exoneración de gastos debía interpretarse de manera restrictiva y que, en este caso, no se acreditó que los gastos cuestionados estuvieran exentos según los estatutos. Se subrayó que la actora, al ser propietaria de un local comercial, también hacía uso de ciertos elementos comunes, lo que justificaba su obligación de contribuir a los gastos.