Extinción del contrato de arrendamiento por muerte o fallecimiento del arrendador
El siguiente artículo trata sobre el fallecimiento del arrendatario del local de negocio. Subrogación y extinción del contrato
Redactado por Espacio Pymes
Planteamiento
Un contrato de alquiler de local de negocio de fecha 1983, es decir anterior a 1985, es firmado por el padre de mi cliente, quien fallece en 1992, antes de entrar en vigor la ley de 1994 -EDL 1994/18384-, y por ende sus disposiciones transitorias. La cuestión es, cuando fallece el padre y se subroga el hijo en su posición explotando el local de negocio respecto del mismo y su duración ¿le sería aplicable la extinción de 1 de enero de 2015, o por el contrario sería de aplicación la extinción a su muerte o fallecimiento?
Y por otro lado, en el propio contrato se autorizaba la subrogación del hijo directamente, sin necesidad de acudir a la figura de la subrogación legal a favor de hijos.
Solución
Dice la disposición transitoria terceraque 'Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria'.
Respecto de la extinción y subrogación, la citada disposición en su letra B), 2, señala que los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con una serie de reglas. A este respecto, los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la Ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
La LAU 1994 supone que ese subrogado que existe en el momento de entrada en vigor de la LAU 1994 lo será hasta su fallecimiento o jubilación, salvo que tenga lugar alguna otra subrogación, pero no la suya. Sólo 'en ese caso', como dice la disposición se establece un límite de duración hasta computar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.